Kurzzeitvermietungsbestimmungen in Italien: Was ändert sich 2026?

Kurzzeitvermietungen in Italien haben im letzten Jahrzehnt einen bemerkenswerten Boom erlebt, angetrieben von Plattformen wie Airbnb und Vrbo, die ungenutzte Wohnungen und Ferienhäuser in lukrative Einnahmequellen verwandelt haben. Ab 2026 wird jedoch eine Reihe neuer Regulierungen diesen dynamischen Sektor grundlegend verändern. Die italienischen Gesetzgeber haben diese Regelungen eingeführt, um eine strengere Aufsicht und eine bessere Integration in die lokale Tourismus- und Wohnungspolitik zu gewährleisten.

Im Zentrum dieser neuen Regelungen steht die Gewährleistung von Transparenz und fairem Wettbewerb, wie die italienische Tourismusministerin Lucia Belloni kürzlich auf einer Konferenz in Rom erklärte. Für Immobilieneigentümer, die weiterhin vom Kurzzeitvermietungsmarkt profitieren möchten, ist es entscheidend, diese Änderungen zu verstehen. Branchenexperten betonen, dass diese rechtlichen Anpassungen zwar anfänglich eine Herausforderung in der Umsetzung darstellen, aber langfristig Vorteile bringen könnten, indem sie die Mietmärkte stabilisieren und Ausbeutung verhindern.

Ab 2026 müssen Immobilieneigentümer in Italien ein strukturiertes Registrierungsverfahren einhalten, wenn sie ihre Objekte zur Kurzzeitvermietung anbieten. Die italienische Steuerbehörde Agenzia delle Entrate verlangt von Eigentümern, vor der Veröffentlichung eines Angebots einen Vermietungsidentifikationscode, den sogenannten „codice identificativo di locazione“ (CIL), zu beantragen. Diese Maßnahme soll die Erfassung und Besteuerung von Immobilien vereinfachen und so Steuerhinterziehung – ein seit Langem bestehendes Problem in diesem Sektor – eindämmen.

Darüber hinaus sind Eigentümer verpflichtet, ein umfassendes Dossier mit detaillierten Angaben zu ihren Immobilien einzureichen. Dieses Dossier umfasst nicht nur die Abmessungen und Ausstattungsmerkmale der Immobilie, sondern erfordert auch ein Datenblatt zur Geschichte von Objekten mit kultureller Bedeutung. Die Berücksichtigung historischer Details dient dem Erhalt des reichen architektonischen Erbes Italiens und der Berücksichtigung der Bedürfnisse der heutigen, temporären Mieter.

Im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen der Europäischen Union schreibt das Gesetz vor, dass alle Kurzzeitvermietungen bestimmte Energieeffizienzstandards erfüllen müssen. Experten gehen davon aus, dass diese Anforderung insbesondere für Eigentümer alter, historischer Gebäude, vor erhebliche Herausforderungen stellen könnte, vor allem in Städten wie Florenz und Venedig, wo die meisten Gebäude lange vor der Priorität des Energiesparens errichtet wurden.

Jede registrierte Unterkunft muss zudem über eine Haftpflichtversicherung verfügen, die sowohl Eigentümer als auch Gäste absichert. Diese Versicherungspflicht unterstreicht das Bestreben der Regierung, Touristen zu schützen und sicherzustellen, dass etwaige Vorfälle während ihres Aufenthalts angemessen abgedeckt sind. Laut der erfahrenen Versicherungsexpertin Marta Russo stärkt eine solche Vorschrift Italiens Attraktivität als zuverlässiges und sicheres Reiseziel.

Darüber hinaus müssen transparente Preisstrategien dokumentiert und jährlich der Agenzia delle Entrate (der Wettbewerbsbehörde) vorgelegt werden. Diese Berichte sollten saisonale Preisanpassungen und etwaige Rabattaktionen darlegen, um sicherzustellen, dass Unternehmen integer handeln und Touristen nicht willkürlichen Preispraktiken ausgesetzt sind. Die Regierung betont diese Transparenz, um Diskrepanzen zwischen beworbenen und tatsächlichen Preisen zu vermeiden – ein häufiger Kritikpunkt von Touristen.

Neben Registrierungs- und Dokumentationspflichten werden die neuen Gesetze die Protokolle zum Datenaustausch zwischen Immobilieneigentümern und lokalen Behörden verschärfen. Dies umfasst die Echtzeit-Meldung von Mieterinformationen an die örtliche Polizei – eine Maßnahme, die mit Italiens umfassenderen Strategien zur öffentlichen Sicherheit übereinstimmt. Bürgerrechtsgruppen äußerten Bedenken hinsichtlich möglicher Eingriffe in die Privatsphäre, Regierungsbeamte versichern jedoch, dass die Daten streng vertraulich behandelt werden.

Da Italien den Druck auf Kurzzeitvermietungsplattformen erhöht, die sich ständig ändernden Vorschriften einzuhalten, werden Unternehmen wie Airbnb ihre Geschäftspraktiken auf dem italienischen Markt voraussichtlich anpassen. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass diese Plattformen die CIL-Anforderungen in ihre Immobilienangebote integrieren werden, um die Einhaltung zu erleichtern. Der Erfolg dieser Plattformen in Italien könnte maßgeblich von ihrer Fähigkeit abhängen, sich schnell an diese regulatorischen Änderungen anzupassen.

Die neue Landschaft für Kurzzeitvermietungen in Italien ist ein zweischneidiges Schwert: Sie birgt zwar verfahrenstechnische Herausforderungen, bietet aber gleichzeitig die Grundlage für einen differenzierteren und nachhaltigeren Markt. Zu den Befürwortern dieser Änderungen zählt der Wirtschaftswissenschaftler Giovanni Ricci, der argumentiert, dass solche Regelungen die Wohnungsnot in touristischen Hotspots abmildern können, indem sie eine übermäßige Umwandlung von Wohnhäusern in Touristenunterkünfte verhindern.

Ein Blick auf frühere Beispiele zeigt, dass ähnliche Reformen in Städten wie Barcelona und Lissabon zunächst Besorgnis bei Immobilieneigentümern auslösten, letztendlich aber zu einem besseren Gleichgewicht zwischen Wohnraumbedarf und den Anforderungen des Tourismus führten. In Neapel, wo der Tourismus seit Jahrhunderten eng mit dem lokalen Leben verwoben ist, blicken die Stadtverantwortlichen vorsichtig optimistisch in die Zukunft, dass diese Reformen dazu beitragen werden, Wohnraum für die Einwohner zurückzugewinnen und gleichzeitig die Attraktivität des Tourismus zu erhalten.

Mit dem näher rückenden Inkrafttreten des neuen Gesetzes bewerben Dienstleister verstärkt Schulungsseminare für Immobilieneigentümer, um den Übergang zu vereinfachen. Rechtsberater und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften bieten spezialisierte Beratungsleistungen an, um die komplexen Anforderungen und Compliance-Verfahren zu bewältigen.

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass diese Regelungen ein Versuch der Regierung seien, den Markt für Kurzzeitvermietungen zu unterbinden, was durch Erfahrungsberichte nicht gestützt wird. Ziel ist es vielmehr, gleiche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen, damit Hausbesitzer und Langzeitmieter friedlich zusammenleben können. Indem illegale Vermietungen unterbunden werden, soll das Gesetz zudem die patriotische Gastfreundschaft Italiens vor profitorientierter Ausbeutung schützen.

Kritiker argumentieren jedoch, dass die hohen Kosten für die Einhaltung der Vorschriften, insbesondere für kleinere Immobilienbesitzer, den Unternehmergeist dämpfen könnten. Eigentümer stünden möglicherweise vor umfangreichen Sanierungen, um die Energiestandards zu erfüllen, oder müssten die Hauptlast erhöhter Verwaltungsaufgaben tragen. Als Reaktion darauf setzen sich Interessengruppen für Anreize oder Subventionen ein, um kleinere Eigentümer bei der Umsetzung der erforderlichen Anpassungen zu unterstützen.

Da Italien den Spagat zwischen dem Erhalt seines kulturellen Erbes und der Förderung moderner Gastfreundschaft meistert, spiegeln die Kurzzeitvermietungsbestimmungen von 2026 sein Engagement für nachhaltigen Tourismus wider. Diese Änderungen unterstreichen die enge Verbindung zwischen Tourismus und lokalen Gemeinschaften und markieren Italiens strategischen Schritt hin zur Integration von Tradition und Moderne.

Für internationale Immobilieninvestoren ist die Kenntnis der sich ständig weiterentwickelnden italienischen Rechtslage von entscheidender Bedeutung. Die Vereinbarkeit von Compliance und potenziell hohen Renditen erfordert strategische Planung und Investitionen in Beratungsleistungen. Die sich entwickelnden Regulierungen stellen daher sowohl eine Warnung als auch eine vielversprechende Chance für all jene dar, die bereit sind, die neue Ära der italienischen Kurzzeitvermietung zu gestalten.