Subrogación hipotecaria: ventajas y consejos

La subrogación hipotecaria es una operación que permite cambiar de banco o entidad de crédito para financiar la compra de una vivienda ya hipotecada sin pagar los gastos de amortización anticipada de una hipoteca anterior.

Básicamente, el préstamo puede transferirse con poca o ninguna pérdida de la posición financiera original, a menos que cambien las condiciones del mercado o que el banco sea declarado en quiebra o insolvente.

¿Cuáles son las ventajas de la subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es una excelente solución para ahorrar en los gastos hipotecarios de una casa ya hipotecada. De hecho, los intereses de las hipotecas son una de las partidas de gasto más sensibles a las fluctuaciones del mercado. Gracias al derecho de subrogación es posible aprovechar las oportunidades de mercado más favorables para ahorrar estos costes manteniendo las condiciones originalmente establecidas.

Una vez que hayas encontrado una hipoteca más favorable que la tuya y hayas decidido cambiar de banco, tendrás que presentar una solicitud de subrogación al banco recién elegido por correo certificado, junto con los documentos personales, laborales y de la hipoteca antigua. El nuevo banco que elijas realizará todos los trámites de subrogación y pagará casi todas las comisiones.

Esto significa que no necesitas rellenar formularios ni comunicar formalmente la subrogación a tu anterior prestamista ya que es el nuevo prestamista quien realiza todos los trámites. La ley no especifica un límite de tiempo mínimo para la portabilidad del préstamo, pero muchos bancos exigen al menos 12 o 24 meses de pagos a plazos a prestamistas anteriores para determinar la solvencia del solicitante.

Por ello, antes de presentar una solicitud de subrogación, es recomendable informarse detenidamente sobre las condiciones proporcionadas por el banco para no rechazar la solicitud por falta de condiciones.

El banco no podrá bloquear la transferencia y deberá aceptarla dentro de los 30 días hábiles siguientes al envío de la solicitud. Si no se respeta el plazo, el banco tendrá que abonar al cliente una penalización del 1% más el importe de la cuota mensual por cualquier retraso causado.

Además, la subrogación hipotecaria permite evitar el pago de penalizaciones por amortización anticipada de la hipoteca, que en caso contrario pueden alcanzar hasta el 3% del valor de la propia hipoteca.

Finalmente, puedes obtener mayor liquidez, mediante la subrogación puedes reclamar una suma mayor por la compra de la casa para cubrir otros gastos.

¿Cuáles son las condiciones para solicitar la subrogación de préstamo?

Para solicitar la subrogación de hipoteca es necesario que el inmueble que se financia esté hipotecado y que la hipoteca haya sido estipulada al menos un año antes de que la entidad de crédito anterior concediera la hipoteca.

La subrogación no es conveniente cuando tienes un plan de amortización francés o cuando faltan varios años para que finalice el préstamo porque ya se han pagado la gran mayoría de los intereses.

En todo caso, los términos y condiciones para la estipulación de un nuevo contrato hipotecario deberán ser pactados previamente entre las dos partes: el banco que concede la hipoteca y el cliente que solicita el derecho de subrogación.

El nuevo banco evaluará los requisitos solicitados por el solicitante, como solvencia, cotizaciones a la seguridad social e ingresos.

Tenga en cuenta también que la subrogación de hipoteca se aplica únicamente a las hipotecas del tipo definido por la citada legislación. En este sentido, el comprador de la vivienda debe comprobar si el préstamo que ofrece entra dentro de estas categorías.

¿Cuánto cuesta la subrogación de un préstamo?

La subrogación de la hipoteca no supone costes adicionales para el cliente, salvo el pago de un impuesto sustitutivo del 2% sobre el importe de la nueva hipoteca ( inferior a 250.000 euros ) en lugar de los honorarios fijos de notario y registro.

Sin embargo, el nuevo banco podrá pedirle que cobre intereses adicionales, que se podrán acordar en pagar mensualmente a partir de la fecha estipulada en el nuevo contrato. Por este motivo, puede resultar útil que un asesor financiero realice una simulación de beneficios antes de seleccionar la subrogación.

La subrogación hipotecaria es, por tanto, una herramienta útil para quienes necesitan ahorrar costes hipotecarios o adquirir más liquidez sin perder su posición financiera declarada. Sin embargo, antes de proceder, conviene evaluar detenidamente las condiciones que ofrece el nuevo banco y comprobar que el préstamo se adapta a tus necesidades y capacidad de pago.