Subrogation hypothécaire : avantages et conseils

La subrogation hypothécaire est une opération qui permet de changer de banque ou d'établissement de crédit pour financer l'achat d'une maison déjà hypothéquée sans payer de frais de remboursement anticipé sur un précédent crédit immobilier.

Fondamentalement, le prêt peut être transféré avec peu ou pas de perte de la situation financière initiale, à moins que les conditions du marché ne changent ou que la banque ne soit déclarée en faillite ou insolvable.

Quels sont les avantages de la subrogation hypothécaire ?

La subrogation hypothécaire est une excellente solution pour économiser sur les frais hypothécaires d’une maison déjà hypothéquée. En effet, les intérêts hypothécaires sont l’un des postes de dépenses les plus sensibles aux fluctuations du marché. Grâce au droit de subrogation, il est possible d'exploiter les opportunités de marché les plus favorables pour économiser sur ces coûts tout en maintenant les conditions initialement établies.

Une fois que vous aurez trouvé un crédit immobilier plus avantageux que le vôtre et décidé de changer de banque, vous devrez introduire une demande de subrogation auprès de la banque nouvellement choisie par courrier recommandé, accompagnée des documents personnels, professionnels et anciens crédits hypothécaires. La nouvelle banque que vous choisirez effectuera toutes les procédures de subrogation et paiera la quasi-totalité des frais.

Cela signifie que vous n'avez pas besoin de remplir de formulaires ni de communiquer formellement la subrogation à votre ancien prêteur puisque c'est le nouveau prêteur qui effectue toutes les démarches. La loi ne précise pas de délai minimum pour la portabilité du prêt, mais de nombreuses banques exigent au moins 12 ou 24 mois de versements échelonnés aux prêteurs précédents pour déterminer la solvabilité d'un demandeur.

Ainsi, avant de déposer une demande de subrogation, il convient de bien se renseigner sur les conditions prévues par la banque afin de ne pas rejeter la demande faute de conditions.

La banque ne pourra pas bloquer le virement et celui-ci devra être accepté dans les 30 jours ouvrables suivant l'envoi de la demande. Si le délai n'est pas respecté, la banque devra verser au client une pénalité de 1% majorée du montant de la mensualité pour tout retard occasionné.

De plus, la subrogation hypothécaire vous permet d'éviter de payer des pénalités pour remboursement anticipé du prêt hypothécaire, qui peuvent autrement atteindre jusqu'à 3 % de la valeur du prêt hypothécaire lui-même.

Enfin, vous pouvez obtenir des liquidités supplémentaires, par subrogation vous pouvez réclamer une somme plus importante pour l'achat de la maison afin de couvrir d'autres dépenses.

Quelles sont les conditions pour demander une subrogation de prêt ?

Pour demander une subrogation hypothécaire, il est nécessaire que le bien financé ait été hypothéqué et que l'hypothèque ait été stipulée au moins un an avant que l'établissement de crédit précédent ait accordé l'hypothèque.

La subrogation n'est pas pratique lorsqu'on dispose d'un plan de remboursement français ou lorsqu'on dispose de plusieurs années avant la fin du prêt car la grande majorité des intérêts a déjà été payée.

Dans tous les cas, les modalités de conclusion d'un nouveau contrat de prêt hypothécaire doivent être convenues au préalable entre les deux parties : la banque accordant le prêt hypothécaire et le client demandant le droit de subrogation.

La nouvelle banque évaluera les exigences demandées par le demandeur, telles que la solvabilité, les cotisations de sécurité sociale et les revenus.

Gardez également à l’esprit que la subrogation hypothécaire ne s’applique qu’aux prêts hypothécaires du type défini par la législation susmentionnée. En ce sens, l’acquéreur doit vérifier si le prêt qu’il propose entre dans ces catégories.

Combien coûte la subrogation de prêt ?

La subrogation du prêt hypothécaire n'entraîne pas de frais supplémentaires pour le client, à l'exception du paiement d'une taxe de substitution de 2% sur le montant du nouveau prêt hypothécaire ( inférieur à 250 000 euros ) en lieu et place des frais de notaire et d'enregistrement fixes.

Toutefois, la nouvelle banque peut vous demander de facturer des intérêts supplémentaires, dont le paiement peut être convenu mensuellement à compter de la date stipulée dans le nouveau contrat. Pour cette raison, il peut être utile qu’un conseiller financier réalise une simulation des prestations avant de sélectionner la subrogation.

La subrogation hypothécaire est donc un outil utile pour ceux qui ont besoin d’économiser sur les frais hypothécaires ou d’acquérir des liquidités supplémentaires sans perdre leur situation financière déclarée. Cependant, avant de procéder, il est judicieux d'évaluer soigneusement les conditions proposées par la nouvelle banque et de vérifier que le prêt est adapté à vos besoins et à votre capacité de remboursement.