Surroga di mutuo: vantaggi e consigli

La surroga di mutuo è un’operazione che permette di cambiare banca o istituto di credito per finanziare l’acquisto di una casa già ipotecata senza pagare spese di estinzione anticipata su un precedente mutuo.

Fondamentalmente, il prestito può essere trasferito con una perdita minima o nulla della posizione finanziaria originaria a meno che le condizioni di mercato non cambino o la banca sia dichiarata fallita o insolvente.

Quali sono i vantaggi della surroga di mutuo?

La surroga di mutuo è un’ottima soluzione per risparmiare sui costi del mutuo su una casa già ipotecata. Gli interessi sui mutui, infatti, sono una delle voci di spesa più sensibili alle fluttuazioni del mercato. Grazie al diritto di surrogazione è possibile sfruttare le opportunità di mercato più favorevoli per risparmiare su tali costi mantenendo le condizioni originariamente stabilite.

Una volta trovato un mutuo più favorevole del tuo e deciso di cambiare banca, dovrai presentare alla banca appena scelta una richiesta di surroga tramite posta raccomandata, insieme ai documenti personali, di lavoro e del vecchio mutuo. La nuova banca scelta eseguirà tutte le procedure di surrogazione e pagherà quasi tutte le commissioni.

Ciò significa che non è necessario compilare moduli o comunicare formalmente la surroga al tuo precedente finanziatore in quanto è il nuovo istituto di credito che esegue tutte le procedure. La legge non specifica un limite di tempo minimo per la portabilità del prestito, ma molte banche richiedono almeno 12 o 24 mesi di pagamenti rateali agli istituti precedenti per determinare l’affidabilità creditizia di un richiedente.

Pertanto, prima di presentare domanda di surrogazione, è opportuno informarsi attentamente sulle condizioni previste dalla banca per non respingere la domanda per mancanza dei presupposti.

La banca non potrà bloccare il bonifico e dovrà essere accettata entro 30 giorni lavorativi dall’invio della richiesta. Se il termine non viene rispettato, la banca dovrà corrispondere al cliente una penale dell’1% più l’importo della rata mensile per ogni ritardo causato.

Inoltre, la surroga del mutuo consente di evitare di pagare le penali per l’estinzione anticipata del mutuo, che altrimenti possono arrivare fino al 3% del valore del mutuo stesso.

Infine, si può ottenere ulteriore liquidità, tramite surroga si può pretendere una somma maggiore per l’acquisto della casa a copertura di altre spese.

Quali sono le condizioni per richiedere la surroga del prestito?

Per richiedere la surroga del mutuo è necessario che l’immobile oggetto di finanziamento sia stato ipotecato e che il mutuo sia stato stipulato da almeno un anno prima che il precedente istituto di credito erogasse il mutuo.

La surroga non è conveniente quando si ha un piano di ammortamento alla francese o quando si hanno diversi anni prima che il prestito termini perché la stragrande maggioranza degli interessi è già stata pagata.

In ogni caso, i termini e le condizioni per la stipula di un nuovo contratto di mutuo devono essere concordati preventivamente tra le due parti: la banca che concede il mutuo e il cliente che richiede il diritto di surroga.

La neo banca valuterà i requisiti richiesti dal richiedente, quali solvibilità, contributi previdenziali e reddito.

Si tenga inoltre presente che la surroga ipotecaria si applica solo ai mutui della tipologia definita dalla richiamata normativa. In questo senso, l’acquirente della casa deve verificare se il prestito che offre rientra in queste categorie.

Quanto costa la surroga del prestito?

La surroga del mutuo non comporta costi aggiuntivi per il cliente, salvo il pagamento di un’imposta sostitutiva del 2% sull’importo del nuovo mutuo (inferiore a 250.000 euro) in luogo delle spese notarili e di registrazione fisse.

Tuttavia, la nuova banca può chiedere di richiedere interessi aggiuntivi, che possono essere concordati per essere pagati mensilmente dalla data prevista nel nuovo contratto. Per questo può essere utile che un consulente finanziario esegua una simulazione di beneficio prima di selezionare la surroga.

La surroga di mutuo è quindi uno strumento utile per chi ha bisogno di risparmiare sui costi del mutuo o di acquisire ulteriore liquidità senza perdere la propria posizione finanziaria dichiarata. Tuttavia, prima di procedere, è bene valutare attentamente le condizioni offerte dalla nuova banca e verificare che il finanziamento sia adatto alle proprie esigenze e capacità di rimborso.