Réglementation des locations de courte durée en Italie : les nouveautés pour 2026

Le marché de la location de courte durée en Italie a connu un essor remarquable ces dix dernières années, porté par des plateformes comme Airbnb et Vrbo, qui ont transformé les appartements et maisons de vacances inoccupés en sources de revenus lucratives. Cependant, dès 2026, une nouvelle réglementation devrait remodeler ce secteur dynamique. Les législateurs italiens ont introduit ces réglementations afin de garantir un contrôle plus rigoureux et une meilleure intégration aux politiques locales du tourisme et du logement.

L'essence de cette nouvelle réglementation repose sur la transparence et une concurrence loyale, comme l'a déclaré la ministre italienne du Tourisme, Lucia Belloni, lors d'une récente conférence à Rome. Il est essentiel pour les propriétaires qui souhaitent continuer à tirer profit du marché de la location de courte durée de bien comprendre ces changements. Les experts du secteur affirment que ces ajustements juridiques, bien que difficiles à mettre en œuvre dans un premier temps, pourraient apporter des avantages à long terme en stabilisant le marché locatif et en prévenant les abus.

D'ici 2026, les propriétaires italiens devront se conformer à une procédure d'enregistrement structurée pour la location de courte durée de leurs biens. L'Agence italienne des locations saisonnières (Agenzia delle Entrate) exigera des propriétaires qu'ils obtiennent un code d'identification de location, appelé « codice identificativo di locazione » (CIL), avant toute mise en location. Cette mesure vise à simplifier le suivi et la taxation des biens immobiliers, et ainsi à lutter contre la fraude fiscale, un problème récurrent dans le secteur.

De plus, les propriétaires devront fournir un dossier complet détaillant les caractéristiques de leur bien. Ce dossier comprend non seulement les dimensions et les équipements, mais aussi une fiche historique pour les biens considérés comme présentant un intérêt culturel. L'inclusion de ces informations historiques vise à préserver le riche patrimoine architectural italien tout en s'adaptant à l'afflux actuel de locataires temporaires.

Conformément aux objectifs de développement durable de l'Union européenne, la loi impose à toutes les locations de courte durée de respecter des normes d'efficacité énergétique spécifiques. Les experts estiment que cette exigence pourrait poser des difficultés considérables aux propriétaires de bâtiments historiques anciens, notamment dans des villes comme Florence et Venise, où la plupart des édifices ont été construits bien avant que les économies d'énergie ne deviennent une priorité.

Chaque logement enregistré doit également être couvert par une assurance responsabilité civile, protégeant ainsi les propriétaires et les clients. Cette obligation d'assurance souligne la volonté du gouvernement de protéger les touristes et de garantir une prise en charge adéquate de tout incident survenant pendant leur séjour. Selon Marta Russo, experte du secteur des assurances, cette mesure renforce l'attractivité de l'Italie en tant que destination touristique fiable et sûre.

De plus, les stratégies tarifaires transparentes doivent être documentées et soumises annuellement à l'Agence du tourisme. Ces rapports doivent détailler les ajustements tarifaires saisonniers et les campagnes promotionnelles, garantissant ainsi l'intégrité des entreprises et protégeant les touristes contre les pratiques tarifaires arbitraires. Le gouvernement insiste sur cette transparence afin d'éviter les écarts entre les prix affichés et les prix réels, une source de mécontentement fréquente chez les touristes.

Outre les obligations d'enregistrement et de documentation, les nouvelles lois renforceront les protocoles de partage de données entre les propriétaires et les autorités locales. Cela inclut la transmission en temps réel des informations concernant les locataires à la police locale, une mesure conforme à la stratégie italienne globale de sécurité publique. Des organisations de défense des libertés civiles ont exprimé des inquiétudes quant aux risques d'atteintes à la vie privée, bien que les représentants du gouvernement assurent que les données seront traitées avec la plus stricte confidentialité.

Face à la pression exercée par l'Italie sur les plateformes de location de courte durée pour qu'elles se conforment à l'évolution de la réglementation, des entreprises comme Airbnb devraient modifier leurs politiques opérationnelles sur le marché italien. Les premières indications suggèrent que ces plateformes intégreront l'obligation de déclaration d'occupation temporaire (CIL) dans leurs annonces immobilières afin de faciliter leur mise en conformité. Leur succès en Italie dépendra en grande partie de leur capacité à s'adapter rapidement à ces changements réglementaires.

Le nouveau paysage des locations de courte durée en Italie présente un double tranchant : s’il soulève des défis procéduraux, il offre aussi les perspectives d’un marché plus structuré et durable. Parmi les partisans de ces changements figure Giovanni Ricci, économiste qui soutient que de telles réglementations peuvent atténuer la pénurie de logements dans les zones touristiques en limitant la conversion excessive de résidences principales en hébergements touristiques.

Si l'on se réfère aux précédents, des réformes similaires mises en œuvre dans des villes comme Barcelone et Lisbonne ont d'abord suscité des inquiétudes chez les propriétaires, mais ont finalement permis un meilleur équilibre entre les besoins des résidents et les exigences du secteur touristique. À Naples, où le tourisme est intimement lié à la vie locale depuis des siècles, les autorités municipales abordent ces réformes avec un optimisme prudent, espérant qu'elles contribueront à libérer des espaces de vie pour les habitants tout en préservant le dynamisme du secteur touristique.

À l'approche de la date d'entrée en vigueur, les prestataires de services multiplient les séminaires de formation destinés aux propriétaires afin de simplifier la transition. Les conseillers juridiques et les cabinets d'expertise comptable proposent des services de conseil spécialisés pour accompagner les propriétaires dans le dédale des exigences et des procédures de conformité.

On croit souvent, à tort, que cette réglementation vise à fermer le marché de la location de courte durée, ce que les témoignages ne confirment pas. L'objectif est clairement d'instaurer une concurrence équitable afin que propriétaires et locataires de longue durée puissent coexister harmonieusement. De plus, en empêchant les locations illégales, la loi cherche à préserver l'hospitalité légendaire des Italiens contre toute exploitation à but lucratif.

Cependant, certains critiques font valoir que les coûts de mise en conformité élevés, notamment pour les petits propriétaires, pourraient involontairement freiner l'esprit d'entreprise. Les propriétaires pourraient être contraints d'entreprendre d'importantes rénovations pour respecter les normes énergétiques ou supporter le poids de obligations administratives accrues. En réaction, des associations de défense des consommateurs militent pour des incitations ou des subventions afin d'aider les petits propriétaires à effectuer les ajustements nécessaires.

Alors que l'Italie s'efforce de concilier préservation de son patrimoine culturel et promotion d'un tourisme moderne, la réglementation italienne sur les locations de courte durée de 2026 témoigne de son engagement en faveur d'un tourisme durable. Ces changements soulignent le lien étroit qui unit le tourisme aux communautés locales et marquent une étape stratégique pour l'Italie dans sa volonté d'intégrer tradition et modernité.

Pour les investisseurs immobiliers internationaux, il est essentiel de suivre l'évolution du cadre juridique italien. Concilier conformité et rentabilité potentielle exige une planification stratégique et un investissement dans des services de conseil. Ainsi, la réglementation en vigueur représente à la fois un avertissement et une formidable opportunité pour ceux qui souhaitent s'engager dans la nouvelle ère des locations saisonnières en Italie.