Regulamentação de aluguéis de curta duração na Itália: o que há de novo para 2026

O mercado de aluguéis de curta duração na Itália experimentou um crescimento notável na última década, impulsionado por plataformas como Airbnb e Vrbo, que transformaram apartamentos e casas de férias ociosas em lucrativas fontes de renda. No entanto, a partir de 2026, uma série de novas regulamentações deverá remodelar esse setor dinâmico. Os legisladores italianos introduziram essas normas para garantir uma fiscalização mais rigorosa e uma integração adequada com as políticas locais de turismo e habitação.

O cerne dessas novas regulamentações reside na garantia da transparência e da concorrência leal, conforme declarado pela Ministra do Turismo italiana, Lucia Belloni, durante uma conferência recente em Roma. Compreender essas mudanças é crucial para os proprietários de imóveis que desejam continuar a se beneficiar do mercado de aluguel por temporada. Especialistas do setor afirmam que esses ajustes legais, embora desafiadores de implementar inicialmente, podem trazer benefícios a longo prazo, estabilizando o mercado de aluguel e prevenindo a exploração.

Até 2026, os proprietários de imóveis na Itália deverão seguir um processo de registro estruturado ao anunciarem suas propriedades para aluguel de curta duração. A Agenzia delle Entrate, agência tributária italiana, exigirá que os proprietários obtenham um código de identificação de locação, conhecido em italiano como 'codice identificativo di locazione' (CIL), antes de anunciar qualquer imóvel. Essa medida visa simplificar o rastreamento e a tributação de imóveis, combatendo assim a sonegação fiscal — um problema recorrente no setor.

Além disso, os proprietários serão obrigados a apresentar um dossiê completo detalhando as especificações do imóvel. Este dossiê inclui não apenas as dimensões e comodidades da propriedade, mas também exige uma ficha histórica para imóveis considerados de importância cultural. A inclusão de detalhes históricos visa preservar o rico legado arquitetônico da Itália, ao mesmo tempo que acomoda o fluxo moderno de inquilinos temporários.

Em conformidade com as metas de sustentabilidade ambiental da União Europeia, a lei exige que todos os imóveis para aluguel de curta duração atendam a padrões específicos de eficiência energética. Especialistas argumentam que essa exigência pode representar desafios significativos para proprietários de prédios históricos antigos, principalmente em cidades como Florença e Veneza, onde a maioria das construções foi erguida muito antes de a conservação de energia se tornar uma prioridade.

Cada propriedade registrada também deve possuir uma apólice de seguro de responsabilidade civil, protegendo tanto os proprietários quanto os hóspedes. Essa exigência de seguro reforça a intenção do governo de proteger os turistas e garantir que quaisquer incidentes durante a estadia sejam adequadamente cobertos. De acordo com Marta Russo, veterana do setor de seguros, tal exigência aumenta o apelo da Itália como um destino de viagem confiável e seguro.

Além disso, as estratégias de preços transparentes devem ser documentadas e submetidas anualmente à Agenzia delle Entrate. Esses relatórios devem descrever os ajustes sazonais de preços e quaisquer campanhas de desconto, garantindo que as empresas operem com integridade e que os turistas não sejam submetidos a práticas de preços arbitrárias. O governo enfatiza essa transparência para evitar discrepâncias entre os preços anunciados e os preços reais, uma queixa comum entre os turistas.

Além das exigências de registro e documentação, as novas leis irão reforçar os protocolos de compartilhamento de dados entre proprietários de imóveis e autoridades locais. Isso inclui o envio de informações sobre inquilinos à polícia local em tempo real, uma medida alinhada às estratégias mais amplas de segurança pública da Itália. Grupos de defesa das liberdades civis manifestaram preocupação com possíveis violações de privacidade, embora autoridades governamentais garantam que os dados serão tratados com estrita confidencialidade.

À medida que a Itália pressiona as plataformas de aluguel de curta duração a se adequarem às novas regulamentações, empresas como o Airbnb provavelmente modificarão suas políticas operacionais no mercado italiano. Os primeiros indícios sugerem que essas plataformas integrarão a exigência do Imposto sobre Infraestrutura Comunitária (CIL) aos anúncios de imóveis para facilitar a conformidade. O sucesso dessas plataformas na Itália poderá depender, em grande parte, de sua capacidade de se adaptarem rapidamente a essas mudanças regulatórias.

O novo cenário para aluguéis de curta duração na Itália é uma faca de dois gumes; embora apresente desafios processuais, oferece um modelo para um mercado mais refinado e sustentável. Entre os defensores dessas mudanças está Giovanni Ricci, economista que argumenta que tais regulamentações podem mitigar a escassez de moradias em destinos turísticos populares, ao impedir a conversão excessiva de residências em acomodações turísticas.

Analisando precedentes, reformas semelhantes em cidades como Barcelona e Lisboa inicialmente causaram apreensão entre os proprietários de imóveis, mas acabaram por levar a um equilíbrio mais saudável entre as necessidades residenciais e as demandas da indústria turística. Em Nápoles, onde o turismo se entrelaçou com a vida local ao longo dos séculos, as autoridades municipais estão cautelosamente otimistas de que essas reformas ajudarão a recuperar espaços habitacionais para os moradores, mantendo a vitalidade do turismo.

Com a aproximação da data de entrada em vigor da lei, os prestadores de serviços estão promovendo intensamente seminários educativos para proprietários de imóveis, visando simplificar a transição. Consultores jurídicos e escritórios de contabilidade estão oferecendo serviços de consultoria especializada para auxiliar no entendimento dos complexos requisitos e procedimentos de conformidade.

Uma ideia errada bastante comum é que essas regulamentações representam uma tentativa do governo de acabar com o mercado de aluguéis de curta duração, o que não é comprovado por relatos. O objetivo é claramente criar condições equitativas para que proprietários e inquilinos residenciais de longa duração possam coexistir sem conflitos. Além disso, ao impedir aluguéis ilegais, a lei busca proteger a tradicional hospitalidade italiana da exploração com fins lucrativos.

No entanto, os críticos argumentam que os elevados custos de conformidade, particularmente para proprietários de imóveis de pequena escala, podem inadvertidamente diminuir o espírito empreendedor. Os proprietários podem ter que arcar com reformas substanciais para atender aos padrões de eficiência energética ou com o peso do aumento das obrigações administrativas. Em resposta, grupos de defesa estão fazendo campanha por incentivos ou subsídios para ajudar os pequenos proprietários a implementar os ajustes necessários.

Enquanto a Itália busca o equilíbrio entre preservar seu patrimônio cultural e promover a hospitalidade moderna, as regulamentações para aluguéis de curta duração de 2026 refletem seu compromisso com o turismo sustentável. Essas mudanças destacam a relação complexa entre turismo e comunidades locais e representam um passo estratégico da Itália rumo à integração do tradicionalismo com a modernidade.

Para investidores imobiliários internacionais, manter-se a par da evolução do cenário legal italiano é fundamental para suas operações. Conciliar a conformidade com o potencial de retornos lucrativos exige planejamento estratégico e investimento em serviços de consultoria. Assim, as regulamentações em constante mudança representam tanto um alerta quanto uma oportunidade empolgante para aqueles que desejam abraçar a nova era dos aluguéis de curta duração na Itália.